ЦБ в четвертый раз подряд сохранил ключевую ставку: подорожает ли ипотека

Банк России в четвертый раз подряд сохранил ключевую ставку в 16% годовых. На таком уровне она держится с декабря 2023 года. Многие аналитики и экономисты прогнозировали повышение ставки ЦБ на фоне роста инфляции и перегрева экономики. При этом регулятор не исключает повышения на следующем заседании.

Какое влияние может оказать решение ЦБ на рынок ипотеки и уровень ставок по жилищным кредитам — рассказываем в материале «РБК-Недвижимости».

Рост ипотечных ставок возможен

Крупные российские банки еще до решения ЦБ повысили ставки по ипотеке. Но по дальнейшей динамике ставок эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», расходятся во мнении. Одни считают, что подорожание рыночной ипотеки продолжится, другие допускают снижение ставок.

ЦБ сегодня не стал повышать ключевую ставку, но он ужесточил риторику и допускает ее подъем на следующем заседании, говорит аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. «Ведущие банки страны пока воздержатся от дальнейшего увеличения ипотечных ставок. Тем не менее средняя ипотечная ставка может еще несколько подрасти в ближайшие недели, на 0,2–0,3 п.п., поскольку менее крупные банки могут также решить подтянуть вверх свои ставки по ипотеке с учетом увеличения вероятности ужесточения монетарной политики в среднесрочной перспективе», — пояснил эксперт.

Заведующий кафедрой ипотечного кредитования Финансового университета Александр Цыганов считает, что банки, повысившие ставки по ипотеке, оставят их теперь без изменений. Но они могут предлагать дисконты отдельным категориям заемщиков. «Банки, которые не повысили ставки по ипотеке до решения по ключевой, уже не будут это делать», — полагает он.

Похожую точку зрения высказала директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Ксения Якушкина. По ее словам, ввиду сохранения ключевой ставки повышение стоимости заимствований может замедлиться. «Кредитные организации, которые ждали официального решения регулятора, пока оставят ставки по своим продуктам на прежнем уровне», — сказала Ксения Якушкина, отметив, что ставки по рыночной ипотеке в любом случае остаются очень высокими.

Управляющий директор, руководитель группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень допускает снижение ставок. «Помимо ставки ЦБ, на стоимость ипотечного кредита влияет рыночная конъюнктура, а также целевая маржинальность кредита. Если по выросшим ставкам спроса не будет, они могут снизиться», — отметил эксперт. «Спрос на ипотеку сейчас ниже, чем в начале года. Льготная ипотека по-прежнему определяет основное число сделок», — уточнил он.

Что касается снижения ставок по ипотеке в целом по рынку, то эксперты пока не видят предпосылок для этого. «Пока фундаментальных причин при [текущей] экономической ситуации страны для снижения ключевой и рыночных ставок нет. При этом тенденции к повышению ключевой ставки сохраняются», — отметил Александр Цыганов. «Снижение ипотечных ставок станет возможным не ранее конца года, если инфляционный тренд станет более благоприятным и ЦБ начнет давать сигналы о возможном начале смягчения политики», — добавил аналитик ФГ «Финам».

В каких банках ставки по ипотеке уже выросли

5 июня Сбербанк (1-е место по выдачам) увеличил ставки по ипотечным кредитам на 1,5 п.п. После повышения минимальные ставки на покупку новостроек и вторички начинаются от 18,2% годовых. 31 мая Альфа-Банк (3-е место) повысил ставки на 1 п.п. по рыночным программам. Минимальные ставки на новостройки, готовое жилье (квартиры) и рефинансирование — от 18,19%.

29 мая повышение ставок по ипотеке анонсировал ВТБ (2-е место). Минимальная ставка там составила от 17,5% годовых при первоначальном взносе свыше 30%, крупном размере ссуды, а также если клиент подключит услугу комплексного страхования, подтвердит доход и занятость. Ставки по ипотеке в мае на 0,5 п.п. увеличили Совкомбанк (8-е место) и «Уралсиб» (11-е место), а банк УБРиР (18-е место) — на 0,7 п.п.

В результате средние ставки по ипотеке выросли. По данным «Дом.РФ», на начало июня средневзвешенная ставка по ипотеке на новостройки топ-20 банков составляет 17,11% годовых (+0,35 п.п. за неделю), на вторичном рынке — 17,23% (+0,28 п.п.), на покупку готового дома — 17,54% (+0,16 п.п.), на строительство частного дома — 16,68%, ставка рефинансирования — 17,56% (+0,53 п.п.). По льготным ипотечным программам ставки не изменились и варьируются от 2% до 8%.

Спрос будет держаться на льготах

В таких условиях основная часть ипотечных выдач будет происходить по льготным программам, а подогревать интерес к ним могут завершение массовой ипотеки с господдержкой и трансформация семейной программы, отмечают эксперты. «В июне, перед завершением льготной ипотеки, вероятен краткосрочный всплеск спроса, так как заемщики будут стремиться воспользоваться более выгодными условиями», — говорит аналитик ФГ «Финам» Полина Щукина. «Однако уже в июле спрос резко снизится, поскольку высокая стоимость кредитов из-за увеличения ставок сделает их менее привлекательными», — добавила она.

Повышенный спрос «на остатки льготной ипотеки на новостройки» ожидает Александр Цыганов из Финансового университета. «Люди будут стараться успеть оформить кредит до завершения программы. Там, где будет высокий спрос, могут вырасти цены. В сегментах, где ипотечные кредиты сейчас не столь популярны, может быть обратная ситуация», — отметил эксперт.
По его мнению, на вторичном рынке из-за высоких ставок продавцы будут активнее предлагать скидки, тем самым частично снижая ипотечную нагрузку. Кроме того, уже сейчас цены на вторичном рынке, даже в недавно сданных жилых комплексах, ниже стоимости строящегося жилья. «Когда люди покупают первичку, они ждут, что квартира будет дорожать. Но сейчас это уже не так. Теперь, как только новостройка переходит в разряд вторички, она дешевеет — по аналогии с машиной», — пояснил Александр Цыганов. Плюс у вторички есть преимущество — в ней можно жить сразу, не нужно делать ремонт и тратить средства на аренду. Поэтому спрос на вторичке останется, хотя и не такой высокий, заключил он.

Выдачи уже ускорились

В мае ипотечные выдачи ускорились на фоне окончания льготной ипотеки, отмечали ранее в ВТБ. По оценкам банка, в целом по рынку в мае выдача ипотеки по России увеличилась на 10% относительно апреля и составила 510 млрд руб. В июне они ожидают еще больший всплеск спроса. Согласно прогнозу банка, в первый месяц лета продажи по льготной ипотеке на новостройки могут увеличиться почти на треть к майским значениям.

Риелторы тоже отмечают повышенный интерес покупателей новостроек в преддверии окончания льготной программы. По данным «Инком-Недвижимости», в мае число запросов на покупку нового жилья выросло в 1,5 раза, причем основной спрос сосредоточен именно на малогабаритных квартирах, которые из-за невысокого бюджета больше всего подходят под параметры программы.

Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/6662cc419a7947e247bb96c2?from=copy