Жесткая политика ЦБ

Если выдача ипотеки в 2023 году активно росла, то ЦБ столь же активно ограничивал эту выдачу, объясняя свои действия дисбалансами и перегревами на рынке. Среди рисков регулятор называл увеличение разрыва между ценами на вторичном и первичном рынках на величину до 40%, рост закредитованных ипотечных заемщиков и различные схемы от застройщиков. Чтобы снизить эти риски, Банк России вводил ограничительные меры.

Так, с 1 октября 2023 года в России начали действовать новые правила выдачи ипотеки: банки теперь обязаны применять более высокие надбавки при выдаче кредитов с низким первоначальным взносом (до 20%) и слишком закредитованным заемщикам. Это стало вторым за год повышением надбавок к коэффициентам риска по ипотеке.

Кроме того, ЦБ заявил о желании вводить количественные ограничения на выдачу ипотеки, чтобы снизить системные риски. Количественные ограничения (макропруденциальные лимиты, МПЛ) сейчас действуют в сегменте потребительского кредитования, регулятор хочет распространить их на рынок ипотеки. По его мнению, такой инструмент позволит ограничить предоставление ипотечных кредитов закредитованным заемщикам, а также кредитов с небольшим первоначальным взносом.

Еще один инструмент охлаждения спроса на рынке ипотеки — ограничение условий льготных программ. В сентябре правительство повысило размер первого взноса по ипотечным программам с господдержкой с 15% до 20%, а также снизило на 0,5 п.п. размер субсидии, предоставляемой банкам для финансирования льготных программ. В декабре правила выдачи льготной ипотеки снова ужесточили — первый взнос повысили до 30%, а сумма по льготной ипотеке для всех регионов стала 6 млн руб.

Глава ЦБ Эльвира Набиуллина неоднократно говорила, что льготная ипотека должна быть адресной. Массовое использование таких кредитов может быть оправданно только в краткосрочном периоде во время кризисов. В долгосрочной перспективе они могут оказывать негативное влияние на стоимость и доступность жилья.

Мерой, призванной охладить спрос на рынке ипотеки, стало повышение ключевой ставки ЦБ. Во второй половине года регулятор повысил ее пять раз подряд, в результате она выросла с 7,5% в июле до 16% в декабре. Это привело к увеличению ставок по рыночным кредитам по ипотеке. По данным «Дом.РФ», если в начале года средняя ставка по таким кредитам была в районе 11%, то в декабре превысила 16%. «Сейчас мы наблюдаем одни из самых высоких уровней ставок по рыночных кредитам — их можно сравнить только с весной 2022 года и началом 2015 года», — отметил Михаил Гольдберг

По словам Эльвиры Набиуллиной, выдача рыночной ипотеки в ноябре снизилась на 30% на фоне роста ключевой ставки. При этом спрос на льготные программы остается высоким — на них в ноябре пришлось 80% кредитных сделок с жильем, отмечала глава Банка России.